Полезно

» Безопасность и спокойствие – ведущие факторы при выборе недвижимости в Болгарии

Как показывают результаты неформального исследования, безопасность и спокойствие – самые важные критерии при покупке жилой недвижимости в комплексах закрытого типа в Болгарии. После этого по степени важности при принятии решения следуют местоположение, панорама, окружающая среда (парк, чистый воздух), дополнительные удобства, которые экономят время занятого человека, архитектурная концепция, как и социальный статус соседей. Цена находится на одном из последних мест при выборе жилья в комплексе закрытого типа. Среди дополнительных удобств комплексов клиенты перечисляют личное место для парковки автомобиля, магазины, химчистка, СПА центр, спортивные площадки и бассейн, расположенные в непосредственной близости или на территории комплекса. Для современного человека среда, в которой он живет, оказывается также важна, как местоположение. Такие комплексы собирают в одном месте людей с похожим социальным статусом и интересами. Кроме того, более высокий уровень жизни в современных жилых комплексах закрытого типа делает более легкими их управление и поддержание.

» Ознакомительная поездка в Болгарию

В Болгарии, как и в любой другой стране, есть свои особенности, которые необходимо учитывать при выборе недвижимости. Огромный объем информации, который присутствует сегодня в интернете зачастую просто дезориентирует потенциальных покупателей как в вопросе цены, так и относительно качественных характеристик домов и квартир.

На 80% успех покупки недвижимости в Болгарии зависит от местоположения - района, окружающей инфраструктуры, расстояния до пляжа и его качества. Оценить все это дистанционно, ориентируясь только на фото и привлекательное описание невозможно. По этой причине, выбирать район, а тем более конкретный комплекс и апартамент без посещения Болгарии мы не рекомендуем. Размещенных на нашем сайте предложений по продаже недвижимости в Болгарии абсолютно достаточно для понимания ситуации на болгарском рынке и принятия предварительного решения о покупке. Для выбора конкретного объекта необходимо приехать в Болгарию. Пока Вы общаетесь с десятком компаний в России, безразборно предлагающих недвижимость в Болгарии и выбираете по принципу кто «слаще пропоет», Вы просто теряете время.

Кроме этого, на месте, Вы получите юридические консультации относительно процедуры покупки недвижимости в Болгарии, возможности получения вида на жительство, ведения бизнеса и т.д.

» Порядок приобретения недвижимости в Болгарии

Разрешено приобретать недвижимость в Болгарии:

  • недвижимость без земли (апартаменты, коммерческие площади и т.д.) на иностранное физическое или юридическое лицо.
  • недвижимость с землей (дома и виллы, здания, земельные участки) на болгарское юридическое лицо. Учредителем болгарской фирмы может быть любое иностранное физическое или юридическое лицо.

Документы для оформления недвижимости в Болгарии в собственность:

  • на физическое лицо — заграничный паспорт
  • на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из двух этапов:

1. Заключение Предварительного договора между Продавцом и Покупателем. В нем описываются предмет покупки, цена, порядок оплаты, а также срок заключения окончательного договора — Нотариального акта и т.д. Выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. На момент подписания Предварительного договора Покупатель оплачивает резервационную сумму в размере 1000 - 2000 евро, являющуюся финансовым подтверждением намерений о покупке и одновременно первым взносом за покупаемое жилье. 

2. Оформление Нотариального акта – документа, удостоверяющего право собственности, проводится после полной оплаты стоимости недвижимости, у Нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта Продавцом и Покупателем и заверения их подписей, Нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный реестр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте. Нотариальные таксы и государственные сборы, оплачиваемые при совершении сделки, в сумме составляют от 3% до 5% от продажной цены объекта (процент зависит от района расположения недвижимости). 

На протяжении всей сделки, от момента Резервации и до получения Нотариального акта, с Вами будет работать опытный консултант нашей компании.

! Согласно болгарскому законодательству, в течении двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество, необходимо его декларировать в местных налоговых органах.

! Кроме этого, иностранные физические и юридические лица, собственники недвижимости в Болгарии, обязаны зарегистрироваться в "Реестре БУЛСТАТ" (болгарскиий статистический орган). По окончании процедуры регистрации, Вам будут выданы Удостоверение и пластиковая карта БУЛСТАТ с вписанным уникальным ЕИК (единый идентификационный номер).

» Правовая составляющая - ВНЖ и ПМЖ ...

Закон об иностранцах в Республике Болгария

Данный закон регулирует условия въезда и пребывания иностранцев в Болгарии. Приводим статьи Закона, регулирующие следующие моменты:

  • Въезд в Болгарию
  • Разрешение на продолжительное пребывание (ВНЖ)
  • Разрешение на постоянное пребывание (ПМЖ)
  • Основания для непродления разрешения
  • Право на работу по найму
  • Административные меры принуждения

 

Въезд в Болгарию

Необходимые документы: действительный загранпаспорт (или иной замещающий его документ), въездная виза или транзитная виза, либо приглашение в случаях безвизового режима (ст.8). С Россией и другими странами СНГ Болгария имеет визовый режим.

Виза является разрешением на въезд, выезд, пребывание или транзитное прохождение через территорию Болгарии, причем вид выданной визы зависит от цели посещения, срока и места выдачи. Визы могут быть выданы (соответственно это и виды виз):

  1. трансферт в аэропорту;
  2. транзитное перемещение;
  3. краткосрочное пребывание;
  4. групповые;
  5. долгосрочное пребывание;
  6. выданные при пересечении границы.

Срок пребывания в стране на основании визы не может быть более 90 дней.

Выдача виз для долгосрочного пребывания предварительно согласуется со службой по административному контролю над иностранцами.

В соответствии со ст.10 иностранцу может быть отказано во въезде в страну или выдаче ему визы если:

  1. своими действиями поставил под угрозу стабильность или интересы страны, или имеются данные о том, что он действует против стабильности страны;
  2. своими действиями он ущемил достоинство и престиж болгарского народа и болгарского государства;
  3. является членом преступной организации, занимается незаконной деятельностью, подлежащей уголовному преследованию, включая торговлю людьми и их незаконное перемещение через границу (4);
  4. был выслан из страны не менее 10 лет назад, а также не восстановил в 6-месячный срок государственные затраты на его высылку (експульсирование);
  5. совершил уголовное преступление на территории Болгарии и приговор его составил более чем 3 года лишения свободы;
  6. для въезда/транзита в/через страну использовал фальшивые или поддельные документы;
  7. страдает заболеванием, опасным для общественного здоровья в стране (по критериям Международной организации здравоохранения) или у него нет сертификата о вакцинации или прибыл из района с тяжелой эпидемической обстановкой;
  8. не располагает необходимыми средствами для самообеспечения и обязательной страховки, необходимыми во время его пребывания в Болгарии, а также для последующего выезда из страны;
  9. ранее нарушал граничный, паспортно-визовый режим, валютный или таможенный режим Республики Болгарии;
  10. при своем предыдущем пребывании нарушил трудовое или налоговое законодательство страны;
  11. является кандидатом за въездную визу с документом, подтвеждающим окончательный выезд от территории другой страны, в которой он до этого момента пребывал.

В визе может быть отказано, если лицо въезжает в страну как иммигрант, не имея специального разрешения на этого или имеются данные, что лицо планирует использовать территорию Болгарии как транзитную зону для миграции в другие страны (ст.11).

Виза на краткосрочное пребывание выдается иностранцу, который въезжает в страну один или несколько раз на срок до 90 дней в рамках 6 месяцев с момента первого пересечения границы. Многоразовая виза на краткосрочное пребывание может выдаваться сроком до 1 года, если иное не предусмотрено международными договорами или актами Правительства. Групповая виза выдается на срок до 30 дней (при наличии группового паспорта).

Виза на долгосрочное пребывание выдается иностранцу, который желает продолжительно или постоянно проживать в Болгарии на основе одного из условий, указанного в ст. 24 и 25. Эта виза дает право иностранцу на одноразовый въезд в страну на срок до 90 дней. Срок действия этой визы в случае продления не может превышать 6 месяцев. Это ограничение прилагается до тех пор, пока иностранец не получил разрешение на пребывание со стороны службы административного контроля над иностранцами.

Необходимые документы и требования при въезде и транзите через территорию Болгарии (ст.19):

  1. располагает необходимыми финансовыми ресурсами содержать себя (40$ на человека в день);
  2. располагает необходимыми финансовыми ресурсами для выезда из страны;
  3. въездная или транзитная виза для государства, которое он будеть посещать или через которое он будеть проезжать, если это необходимо;
  4. обязательная страховка, определена с актом Правительства;

 

Пребывание в Болгарии

Пребывание иностранца в Республики Болгарии осуществляется на основе:

  1. выданной визы;
  2. международного договора или облегченного визового режима;
  3. разрешения от службы по административному контролю за иностранцами.

Продление срока пребывания иностранца осуществляется только после получения разрешения от Службы. (ст.22)Иностранцы пребывают в Болгарии краткосрочно и долгосрочно. Краткосрочное пребывание длиться до 90 дней от момента въезда в страну.

Долгосрочное пребывание может быть:

  1. продолжительное — разрешенный срок до 1 года;
  2. постоянное — разрешенный срок не определен (равен сроку действия загранпаспорта, продлевается при изменении срока действия загранпаспорта) (ст.23).

Пункт 1 Разрешение на продолжительное пребывание (ВНЖ) могут получить иностранцы, которые:

  1. имеет разрешение от органов Министерства труда и социальной политики на право работать по трудовому правоотношению в Болгарии;
  2. осуществляет коммерческую деятельность в стране в законоустановленном порядке , причем в результате этой деятельности были созданы не менее 10 рабочих мест для болгарских граждан (данное требование не распространяется на иностранцев — граждан стран ЕС) ;
  3. поступили на дневную форму обучения в лицензированном учебном заведением;
  4. являются иностранными специалистами, пребывающими в Болгарии на основе подписанных уже международных договоров;
  5. имеют основание получить разрешение на постоянное пребывание или заключили брак с гражданином Болгарии или постоянно пребывающим в стране иностранцем;
  6. являются представителями иностранных фирм, зарегистрированные в Болгарской торгово-промышленной палатой;
  7. являются финансово обеспеченными родителями постоянно пребывающего в стране иностранца;
  8. поступили на длительное лечение в учреждения здравоохранения и располагают необходимыми финансовыми средствами на лечение и самообеспечение;
  9. является корреспондентом иностранных СМИ, имеющих аккредитацию в Болгарии;
  10. являются пенсионно-обеспеченными и располагают достаточными средствами для самообеспечения;
  11. развивают деятельность по Закону об иностранных инвестициях;
  12. отменен;
  13. являются членами семьи иностранца, получившего разрешение на продолжительное пребывание;
  14. являются родителями иностранца, получившего разрешения на продолжительное пребывание на основанием ст.28, п.5;
  15. имеет разрешение от органов Министерства труда и социальной политики осуществлять деятельность на свободной практике в Болгарии. Вышеперечисленным лицам следует также иметь жилье, средства на содержание, обязательные страховки и социальное и медицинское страхование.(ст.24)

Пункт 2 Разрешение на постоянное пребывание (ПМЖ, ст.25) могут получить иностранцы:

  1. болгарского происхождения;
  2. два года после заключения гражданского брака с гражданином Болгарии или с постоянно пребывающим на территории Болгарии;
  3. малолетние и несовершеннолетние дети болгарских граждан или иностранцев, постоянно пребывающих в стране, которые не заключили брак;
  4. родители болгарского гражданина, которые его содержат, а в случаях узнавания или усыновления — после истечения 3 лет от момента узнавания или усыновления;
  5. пребывали на законном основании без перерывов на территории страны в последних 5 лет, причем срок пребывания, разрешенный по ст.24, п.1, т.3 НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ (образование);
  6. инвестировали в стране более 250 000 $ (с января 2005 г — 500 000 $) в законоустановленном порядке.
  7. которые не являются лицами болгарского происхождения, рожденными на территории Болгарии, потерявшие болгарское гражданство по выселенческим соглашениям или по собственному желанию и желают постоянно жить на территории страны (ст.25).

При наличии особого вклада в экономическое или общественное процветание, национальную оборону, науку, технологию, культуру или спорт иностранцу предоставляется право на постоянное пребывание не учитывая требования ст.25.

Не продлевается срок долгосрочного пребывания иностранцу (ст.26):

  • в случаях, указанных в ст.10 и 11.
  • или вообще изымается право на долгосрочное пребывание иностранцу, за которому выяснилось что пребывал на территории Болгарии в прошедший год менее 6 месяцев и 1 дня.
  • не выдается или изымается уже выданное разрешение на долгосрочное пребывание иностранцу, если есть данные, что лицо заключило брак только с целью обхода норм, регулирующие режима по получения разрешения на пребывание в Болгарии. Принимает решение в таком случае Служба по административному контролю за иностранцам на основе следующие данные:
  1. обстоятельство, что супруги живут отдельно;
  2. отсутствие вклада по обязательствам, накладываемым браком;
  3. обстоятельство, что супруги не были знакомы до брака;
  4. предоставление противоречивых личных данных о другом супруга (имя, адрес, национальность, профессия), об обстоятельства встречи и первого знакомства или об иной личной важной информации;
  5. обстоятельство, что супруги не разговаривают на одном и том же языке, разбираемым для обоих супругов;
  6. оплата дополнительной суммы денег до заключения брака, вне общепринятых и связанных с обычаями дары;
  7. если установлено, что лицо и ранее заключало браки, с целью обхода норм, регламентирующих режима по отношению к иностранцам.

Вышеуказанные данные могут быть получены (установлены) на основе заявления третьих лиц, чьи интересы были ущемлены или после проверки и расследования госорганов. Служба по административному контролю за иностранцами в обязательном порядке заслушивает все стороны в конфликте.

Иностранцам, чей въезд на территорию Болгарии был сделан на одном основании, не продлевается срок пребывания на другом основании, за исключением случаев неотлагательного характера или если был заключен брак с гражданином Болгарии. Срок пребывания может быть продлен не более 6 месяцев до истечения срок действия их национальных документов (загранпаспортов).

 

Право на работу (Ст.33)

  1. Иностранцы, имеющие разрешение на постоянное пребывание на территории Болгарии, могут поступать на работу в порядке, установленным для граждане Болгарии.
  2. Иностранцы, имеющие разрешение на краткосрочное или продолжительное пребывание на территории страны, могут вступать в трудовые отношения только после получения разрешения органов Министерства труда и социальной политики.
  3. Иностранцы, получившие право (разрешение) на работу, могут работать только у своего работодателя и на срок, определенным сроком разрешения на работу.

Административные меры принуждения (Ст.40)

(1) У иностранца отнимается право на пребывание в Республики Болгарии, в случаях когда:

  1. прекратились основания по ст.24, п.1 и по ст..25, п.2 и 6;
  2. есть необходимые основания, указанные в ст.10;
  3. было установлено, что предоставленные данные для его получения являются неверными;
  4. брак был прекращен до истечения 5-летнего срока от его заключения в случаях, указанные в ст. 25, п.2;
  5. в течении 1 года после получения разрешения иностранец не установился и не пребывает на территории Болгарии, за исключения случаев по ст. 25, п.6;
  6. было установлено, что иностранец отсутствовал на территории Болгарии за предыдущий год не менее 6 месяцев и 1 дня.

(2) Право на пребывания отнимается у иностранца, когда есть те основания, указанные в ст.11.

В соответствие со ст.42а. иностранцу запрещается въезд на территорию Болгарии, если есть основания, указанные в ст. 10 и 11, причем срок запрета может быть до 10 лет.

» Дополнительные расходы при покупке недвижимости в связи с нотариальным оформлением сделки

Нотариальное оформление сделки, т.е. смена собственности от одного владельца к другому , согласно законодательства Болгарии происходит у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Необходимо быть готовым понести дополнительные расходы в размере 4-5 % от стоимости квартиры вписанной в нотариальный акт. В эту сумму войдет подготовка к оформлению, государственные пошлины, услуги нотариуса, но в нее не будет включена последующая декларация и подготовка доверенности при необходимости.

Примерно затраты можно расписать следующим образом:

1. Налог на приобретение недвижимости – 2-3 % от продажной стоимости. Плюс 1% от величины самого налога – банковские таксы.

2. Налог на вписывание в имущественный реестр – 0.01 % от продажной стоимости + 2.5 евро за каждый банковский перевод.

3. Нотариальные таксы (собираются по тарифу, определенному нотариусом, удостоверяющего сделку по материальному интересу, т.е. по указанной цене недвижимости в нотариальном акте).

до 25 000 евро - 80 евро + 0.8% с суммы свыше 5 000 евро

от 25 000 до 50 000 евро - 240 евро + 0.5% с суммы свыше 25 000 евро

от 50 000 до 250 000. Евро - 365 евро. + 0.2% с суммы свыше 50 000 евро

сумма свыше 250 000 евро - 765 евро . + 0.1% с суммы свыше 250 000

4. Изготовление нотариального акта – Как правило стоимость изготовления нотариального акта определяется нотариусом или юристом его изготовляющим. Сумма не определяется свободно, согласно государственным тарифам.

5. Декларирование недвижимости в налоговой, кадастровой службах и реестре Булстат – 100 евро (для двух собственников, если супруг и супруга, а за каждого дополнительного собственника - по еще 20 евро с человека)

6. Дополнительно оплачиваются услуги переводчика в момент подписания акта о собственности при нотариусе. Согласно законодательства на сделке должен присутствовать лицензированный переводчик. Стоимость его услуг может составить от 20 до 70 евро в час в зависимости от региона места проведения сделки.

7. В случае, когда покупатель не может присутствовать лично на оформлении, он может сделать доверенность на своих близких или наших юристов; в таком случае будут дополнительные затраты на изготовление доверенности в размере 30 евро и за перевод 100 евро за первых 2 человека, и еще по 20 евро с каждого последующего человека.

Вот в общей сложности все эти расходы и составят около 4-6% от стоимости квартиры или дома вписанной в нотариальный акт. Эти расходы однократные и платятся новым собственником недвижимости. В процессе эксплуатации недвижимости в последствии новому собственнику предстоит ежегоднaя оплата налогов:

1. Годовой налог на недвижимость - 0,20 % от налоговой оценки имущества

2. Налог на вывоз бытовых отходов - 0,15 % от налоговой оценки имущества

» Условия пребывания и порядок приобретения недвижимости

Условия и порядок въезда, пребывания и выезда из Республики Болгарии граждан других стран-членов Европейского союза и членов их семей, так же как и граждан стран-участниц Соглашения Европейской экономической зоны, а также граждан Швейцарской Конфедерации и членов их семей, определены в Законе о въезде, пребывании и выезде из страны граждан Европейского союза и членов их семьи. Граждане Европейского союза могут без визы пребывать в Республике Болгарии три месяца, при наличии действующего удостоверения личности или действующего паспорта. По истечении этого срока им следует получить удостоверение о длительном или постоянном пребывании граждан Европейского союза. Для этого им необходимо подать заявление в Дирекцию «Миграция» - МВД, СДВД или в областную дирекцию МВД, в соответствии с Законом о въезде, пребывании и выезде с территории Республики Болгарии граждан Европейского союза и членов их семей. Условия и порядок въезда, пребывания и выезда с территории Республики Болгарии граждан стран, не являющихся членами Европейского Союза (третьих стран), определены в Законе об иностранцах в Республике Болгарии (ЗИРБ). Этот закон распространяется и на членов семей болгарских граждан, которые не являются гражданами Европейского союза.
Иностранец может прибыть в Республику Болгарию при наличии действующего документа для заграничной поездки или другого заменяющего его документа, а также визы, если таковая требуется.
Виза не требуется в случаях, предвиденных в Регламенте (ЕО) № 539/2001 Совета, в других (обязующих - лишнее слово) нормативных документах ЕС, в международном договоре, по которому Республика Болгария является стороной, или в постановлении Совета Министров.
Виза не требуется и в случаях, когда у иностранца есть действующее разрешение на продолжительное, долгосрочное или постоянное пребывание в Республике Болгарии.
Иностранцы, владеющие недвижимостью в Республике Болгарии и желающие пребывать в стране, могут обратиться за визой, дающей право на непродолжительное запланированное пребывание сроком не более трех месяцев в рамках каждого 6-ти месячного периода, считая со дня первого въезда на территорию Республики Болгарии.
Более подробную информацию относительно необходимых документов и процедуре получения визы можно получить на интернет странице Министерства иностранных дел www.mfa.bg
Вещно-правовой режим приобретения и упражнения права собственности на недвижимость на территории Республики Болгарии иностранными гражданами регламентирован Конституцией Республики Болгарии (ст. 22), Законом о собственности (ст. 29 и ст. 29а), а также рядом других нормативных документов, содержащих специальные правила: Законом о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3, ст. 3а, ст. 36, ст. 10а), Законом о лесах, (ст. 23 и ст. 24), Законом о наследстве (чл. 5), Законом о защищенных территориях (ст. 10) и др.
Граждане стран-членов ЕС или стран-членов Соглашения о Европейской экономической зоне могут приобретать землю в соответствии с требованиями, определенными в законе, в соответствии с договором о присоединении Болгарии к Европейскому Союзу. До конца 2011г. для иностранных физических лиц, в случае имеющейся у них постоянной регистрации на территории иностранного государства, существовали ограничения на владение земельным участком, на котором построен купленный в Болгарии объект недвижимости. С 01.01.2012г. это ограничение отпало, и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которых построены их дома. Однако все еще существует ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Это ограничение отпадет 01.01.2014г.